Proposta
di legge n. 93/10^
RELAZIONE INTRODUTTIVA
La
presente proposta di modifica e integrazione alla L. R. Calabria 32/96 mira a
tutelare e promuovere l'acquisto del bene "casa" da parte di coloro
che siano in possesso di tutti i requisiti previsti dalla legge per
l'assegnazione di un alloggio adeguato di edilizia residenziale pubblica (e.r.p.) e ad incrementare il patrimonio immobiliare
destinato a edilizia residenziale pubblica alla luce della crescente esigenza
abitativa, divenuta ormai un'emergenza, conseguente alla difficile congiuntura
economica che il Paese e, in particolare, la Calabria stanno vivendo.
Per
procedere all'esplicazione dettagliata della proposta, si rende necessario un
preliminare breve excursus atto a tracciare i confini entro cui il legislatore
regionale può intervenire a disciplinare le alienazioni del patrimonio
di edilizia residenziale, vista l'evoluzione normativa e giurisprudenziale che
negli anni è andata registrandosi.
Prima
della riforma costituzionale del 2001, con il D.P.R. 616/77, veniva
riconosciuta alle regioni la plena cognitio, sia legislativa che amministrativa, in materia di
e.r.p., venendosi a creare, di fatto, una nuova
materia di competenza regionale.
Con la
riforma del Titolo V della Costituzione, sul riparto di competenze legislative
tra Stato e Regioni, la materia dell'edilizia residenziale pubblica continua ad
esistere come corpus normativo e, ai sensi del nuovo comma 4 dell'art. 117
Cost., rientra tra le materie di esclusiva competenza regionale (cd. competenza
residuale), ottenendo così copertura costituzionale, quale quid pluris rispetto alla ripartizione già esistente
delle competenze tra Stato e Regioni nella materia de qua.
Si
potrebbe concludere, quindi, sic et simpliciter, che
la materia dell'edilizia residenziale pubblica rientra tra le competenze esclusive
regionali.
In
realtà, però, più volte la Corte Costituzionale è
dovuta intervenire per dirimere contrasti relativi a presunte ingerenze dello
Stato nella sfera di competenza esclusiva regionale in materia di edilizia
residenziale pubblica.
Invero,
la Corte ha precisato in diverse occasioni che la materia dell'edilizia
residenziale pubblica si estende su tre livelli normativi, che possono essere
così distinti:
1.
determinazione
dell'offerta minima di alloggi destinati a soddisfare le esigenze dei ceti meno
abbienti, riferibile alla competenza esclusiva dello Stato, ai sensi del comma
2 lett. m) dell'art. 117 Cost. e volto alla fissazione dei principi che valgono
a garantire l'uniformità dei criteri di assegnazione su tutto il
territorio nazionale;
2.
la programmazione
degli insediamenti di edilizia residenziale pubblica, riferibile alla materia
del "governo del territorio", ai sensi del comma 3 dell'art. 117
Cost. (legislazione concorrente Stato —Regioni);
3.
gestione del
patrimonio immobiliare di proprietà degli IACP, comunque denominati,
rientrante nelle materie di cui al comma 4 art. 117 Cost. ("Spetta alle
Regioni la potestà legislativa in riferimento ad ogni materia non
espressamente riservata alla legislazione dello Stato.") (Sentenza Corte
Costituzionale n. 94 del
21.03.2007).
Con la
medesima pronuncia di cui al precedente punto 3, la Corte ha confermato che
anche l'alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica rientra
nella competenza residuale regionale, poiché "indissolubilmente
connessa con l'assegnazione degli alloggi stessi" (Sentenza Corte Cost. n. 486/95), ma la competenza
statale, nonostante ciò, non può dirsi completamente azzerata,
posto il principio di uniformità dei criteri di assegnazione (e quindi,
anche di alienazione) che lo Stato deve garantire sul territorio nazionale.
Pertanto,
seppur ai sensi dell'art. 117 Cost. la materia dell' edilizia residenziale
pubblica rientri tra le competenze esclusive della Regione, alla luce della
tripartizione della materia operata dalla Corte Costituzionale è,
invece, evidente che lo Stato può e deve normare
in linea di principio per gli obiettivi di uniformità sin qui
sinteticamente richiamati.
A tal
uopo, si richiama la recente pronuncia della Corte Costituzionale con cui
è stata dichiarata l'incostituzionalità della legge regionale
dell'Abruzzo, n. 25 del 2014, nella parte in cui consentiva di destinare i
proventi delle alienazioni degli alloggi e.r.p. al
risanamento del deficit delle AI ERP (Sentenza Corte costituzionale n. 81 del
15 maggio 2015).
Si
richiama, altresì, ad abundantiam, la Sentenza
della Corte Costituzionale n. 161 del 27 giugno 2013 con cui la Corte ha dichiarato
l'incostituzionalità della legge regionale della Toscana, n. 59 del
2005, nella parte in cui prevedeva norme, per l'alienazione degli alloggi di
edilizia residenziale pubblica, più favorevoli alla categoria dei profughi,
in deroga ai principi generali, riducendo il prezzo dell'alloggio fino al 50%.
Altrettanto
significativa è la Sentenza della Corte Costituzionale n. 486 del 1995
che, sebbene intervenuta prima della riforma del Titolo V, ma successivamente
al D.P.R. 616/77 con cui le competenze in materia di edilizia residenziale
pubblica sono state trasferite alle Regioni, ha chiarito la necessità di
una disciplina-quadro generale a livello nazionale, dichiarando
incostituzionale la legge regionale del Molise, dell' 8 marzo 1995, nella parte
in cui prescriveva la possibilità di alienare gli alloggi e.r.p. applicando una riduzione del prezzo dell' 1% per
ogni anno di vetustà fino a un massimo del 30%, anziché del 20%
come sancito dalla L. 560/93. Nell'occasione, la Corte ha spiegato che
"Sarebbe inammissibile un'oscillazione legislativa a seconda della Regione
competente, perché oggetto dell'alienazione possono essere, oltre agli
immobili acquisiti o realizzati con il contributo della Regione, anche gli
immobili acquisiti o realizzati con il contributo statale, nonché gli
immobili degli Istituti autonomi case popolari, dei comuni e degli altri enti
pubblici territoriali, come risulta chiaramente dall'art. 1 della legge
regionale in esame. La natura di detto patrimonio immobiliare dimostra
l'interesse statale a introdurre i criteri essenziali in tema di alienazione
[...]".
Tali
richiami sono utili a delineare i confini reali entro cui il legislatore
regionale può intervenire in una materia che rientra nella propria
esclusiva competenza, ai sensi dell'art. 117 co. 4
Cost., ma che di fatto, necessita pur sempre di un "indirizzo"
statale di principio. E tale indirizzo in linea di principio assume spesso la
veste di una normativa di "dettaglio", che non può trovare
deroghe nella disciplina dettata dal legislatore regionale, in quanto volta a
garantire uniformità sul territorio nazionale a tutela, in particolare,
del principio di uguaglianza, formale e sostanziale, di cui all'art. 3 della
Costituzione.
Ed
invero, la legge statale di riferimento, in ordine all'alienazione degli
alloggi di e.r.p., è la L. 560/93, che detta
una disciplina di principio atta a garantire il soddisfacimento dei bisogni
abitativi delle fasce meno abbienti della popolazione, anche incidendo sui
criteri di assegnazione, evitando che gli stessi divergano in maniera
sostanziale tra le diverse Regioni.
Tra i
principi posti dalla L. 560/93, si rilevano in particolare:
1.
Destinazione dei
proventi delle alienazioni (art. 1 co. 5): l'alienazione
degli alloggi e.r.p. è consentita
esclusivamente per la realizzazione di programmi finalizzati allo sviluppo di
tale settore.
2.
Criteri soggettivi per
l'acquisto (art. 1 co. 6): l'alienazione è
consentita nei confronti degli assegnatari o i loro familiari conviventi, i
quali conducono un alloggio a titolo di locazione da oltre un quinquennio e non
sono in mora con il pagamento dei canoni di locazione e delle spese all'atto
della presentazione della domanda di acquisto.
3.
Prezzo (art. 1 co. 10): il prezzo degli alloggi è costituito dal
valore che risulta applicando un moltiplicatore pari a 100 alla rendita
catastale. Al prezzo così determinato viene applicata una riduzione
dell'1% per ogni anno di vetustà dell'immobile, fino al limite massimo
del 20%. Il pagamento del prezzo deve essere effettuato entro 15 giorni dal
perfezionamento del contratto di alienazione.
4.
Modalità di
pagamento (art. 1 co. 12): il pagamento può
avvenire in un'unica soluzione, con conseguente riduzione del 10% del prezzo di
cessione ovvero con la corresponsione di una quota non inferiore al 30% del
prezzo di cessione e la dilazione della parte rimanente in non più di 15
anni, al tasso legale, previa iscrizione ipotecaria a garanzia della parte di
prezzo dilazionata.
5.
Limiti alla vendita
degli immobili acquistati (art. 1 co. 19): dalla data di registrazione del contratto di
acquisto e, comunque, dalla data in cui il prezzo è stato interamente
pagato, l'alloggio non può essere alienato per un periodo di 10 anni. In
caso di vendita gli IACP hanno diritto di prelazione. Questo diritto si
estingue qualora l'acquirente dell'alloggio ceduto versi all'Ente cedente il
10% del valore calcolato sulla base degli estimi catastali.
Con il
Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014, convertito in Legge n. 80 del 23 maggio
2014, recante "Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato
delle costruzioni e per Expo 2015", il Governo ha disposto l'approvazione
con decreto, del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, del Ministro dell'economia
e delle finanze e del Ministro per gli affari regionali e le autonomie, previa
intesa della Conferenza Unificata, delle procedure di alienazione degli
immobili di proprietà dei comuni, degli enti pubblici anche territoriali
nonché degli IACP, comunque denominati, anche in deroga alle
disposizioni procedurali di cui alla L. 560/93.
I
Ministri, con decreto del 24 febbraio 2015 (G.U. Serie Generale n.115 del
20.5.2015) hanno predisposto le procedure di cui sopra, al fine di conseguire
una razionalizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e una
riduzione degli oneri a carico della finanza locale.
L'art.
1 del decreto attuativo ha sancito l'onere in capo agli Enti proprietari di
alloggi di edilizia residenziale pubblica di redigere, entro quattro mesi dalla
sua entrata in vigore e, quindi, entro il 20 settembre 2015, specifici
programmi di alienazione: "2) I programmi di alienazione devono favorire
prioritariamente la dismissione degli alloggi situati nei condomini misti nei
quali la proprietà pubblica è inferiore al 50% e di quelli
inseriti in situazioni estranee all'edilizia residenziale pubblica quali aree
prive di servizi, immobili fatiscenti. Possono essere inclusi nei programmi
anche immobili classificabili nell'ambito della revisione catastale in atto
come A/1, A/7, A/8, A/9, A/10, nonché locali destinati ad uso diverso da
quello abitativo quali usi commerciali, artigianali, ecc., se l'alienazione di
tali immobili è funzionale alle finalità complessive del
programma. Per gli immobili classificabili nell'ambito della revisione catastale
in atto come A/1, A/7, A/8, A/9, A/10, devono comunque ricorrere anche le
condizioni di cui al successivo comma 3 e vengono applicate le modalità
di cui all'art. 2, comma 2. 3) Dovrà essere favorita, altresì, la
dismissione di quegli alloggi i cui oneri di manutenzione e/ o ristrutturazione
siano dichiarati insostenibili dall'ente proprietario sulla base di una stima
documentata dei relativi costi da trasmettere alla regione competente."
I proventi
delle alienazioni sono destinati all'attuazione di un programma straordinario
di recupero e razionalizzazione del patrimonio esistente, nonché
all'acquisto di ulteriori immobili ovvero, in mancanza di adeguate offerte sul
mercato, alla realizzazione di nuovi alloggi.
Gli
alloggi da alienare vengono previamente offerti in vendita agli assegnatari in
possesso dei requisiti di permanenza e di pagamento di canoni e spese previsti
dalla legge (art. 1, comma 6, L. 560/93) al prezzo calcolato ai sensi dell'art.
1 comma 10 della L. 560/93 (rendita catastale x 100). L'assegnatario, che non
intenda acquistare, viene trasferito presso altro alloggio adeguato al proprio
nucleo familiare; in mancanza di alloggio adeguato, l'assegnatario rimane
presso l'alloggio condotto (così accade anche nei casi in cui vi siano
impedimenti oggettivi al trasferimento, come la presenza di malati terminali,
ultrasettantenni, o altre oggettive condizioni di disagio) che, quindi, non
verrà alienato. In caso di trasferimento del nucleo familiare, invece,
l'alloggio viene venduto all'asta.
Entro
il 30 maggio di ogni anno, gli Enti informano le Regioni competenti sullo stato
di attuazione dei programmi di alienazione; le Regioni, entro il 30 luglio di
ciascun anno, informano il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti sullo
stato di attuazione dei programmi di alienazione, sui proventi delle vendite e
sul loro reimpiego, nonché sulle eventuali criticità emerse (art.
2 comma 17 del decreto).
Con il
decreto attuativo del 24 febbraio 2015, è stato, altresì,
istituito un Fondo destinato alla concessione di contributi in conto interessi
su finanziamenti per l'acquisto da parte dei conduttori di alloggi (18,9
milioni di euro per ciascun anno dal 2015 al 2020).
Modifiche
e integrazioni alla L.R. 32/96.
In
Calabria la normativa regionale di riferimento, in materia di criteri di
assegnazione e determinazione dei canoni di locazione degli alloggi di edilizia
residenziale pubblica, è contenuta nella L. R. 32/96 e ss. mm. e li.
che, per quanto concerne la disciplina sulle alienazioni degli immobili di
edilizia residenziale pubblica, rimanda, sostanzialmente, alle disposizioni di
cui alla L. 560/93 in quanto compatibili.
Ad
oggi, pertanto, non si ravvisano adeguamenti della disciplina regionale alle
nuove esigenze di riordino, economicità e razionalizzazione del
patrimonio di edilizia residenziale pubblica, per come concepiti nel nuovo
quadro di principi nazionali, anche in deroga alla L. 560/93, alla luce della
eccezionale situazione di crisi economica e sociale, che ha imposto l'adozione
di misure urgenti volte a fronteggiare la grave emergenza abitativa in atto,
predisponendo strumenti utili a rilanciare in modo efficace il mercato delle
costruzioni e a incrementare adeguatamente l'offerta di alloggi di edilizia
residenziale pubblica.
Né,
tantomeno, la legge regionale è adeguatamente aggiornata rispetto alla
particolare situazione di crisi calabrese, anche in ordine all'emergenza
abitativa e alla scarsità di alloggi disponibili.
Per
questo motivo, per adeguare la normativa regionale ai nuovi bisogni abitativi,
incrementando il patrimonio immobiliare di edilizia residenziale pubblica, per
raggiungere importanti obiettivi di razionalizzazione del patrimonio medesimo e
per tutelare e promuovere il diritto alla proprietà della casa, si
ritiene opportuno introdurre una specifica nuova disciplina delle alienazioni,
favorendo l'accesso alla proprietà della casa per le fasce più
deboli e alle giovani coppie, unitamente ad una maggiore disponibilità
di alloggi per ciascun Comune, anche attraverso nuove opportunità di
recupero e realizzazione di immobili di edilizia residenziale pubblica.
1. Agevolazioni
alle alienazioni
Ciò
posto, al fine di sostenere il diritto alla proprietà della casa e
favorirne l'acquisto, si ritiene opportuno predisporre alcune agevolazioni e,
in particolare, prevedendo la possibilità di acquisto interamente
rateale dell'alloggio assegnato, in presenza di particolari condizioni di
difficoltà.
La
necessità di alienare gli alloggi di edilizia residenziale pubblica,
secondo i criteri di razionalizzazione di cui al decreto attuativo, viene
comunque soddisfatta consentendo all'assegnatario di acquistare ratealmente
laddove si trovi in una condizione economica di oggettiva e dimostrabile difficoltà,
anche senza il previo versamento di un acconto iniziale.
Invero,
se l'adozione dei nuovi principi di alienazione è frutto di una presa
d'atto circa la difficile congiuntura economica, non può ritenersi
secondario o ininfluente che proprio l'assegnatario di alloggio edilizia
residenziale pubblica si trovi in una condizione tale da non poter acquistare
la casa pagandone il prezzo in un'unica soluzione, ovvero con il versamento del
30% del prezzo complessivo quale acconto iniziale, ai sensi della L. 560/93.
Questo
soprattutto in Calabria, ove le oggettive difficoltà degli assegnatari
di alloggi popolari sono notevolmente peggiorate a fronte della crisi economica
nazionale.
In
Calabria senza la previsione di agevolazioni alle alienazioni, si rischia di
non riuscire né a razionalizzare il patrimonio di edilizia residenziale
pubblica, né a tutelare e promuovere il diritto alla proprietà
della casa.
Pertanto,
viste le peculiarità regionali, in cui le fasce di popolazione che
vivono sotto la soglia di povertà hanno subìto un'espansione
notevole e notoria e visto che è certamente dovere della Regione
intervenire a limitare le ripercussioni negative della crisi sulle fasce
più deboli della popolazione, rimarginando il gap tra cittadini abbienti
e cittadini meno abbienti, lo strumento dell'acquisto rateale è di
fondamentale importanza sia per raggiungere gli obiettivi di razionalizzazione
del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, che per tutelare i cittadini
più colpiti dalla crisi e il loro diritto alla casa.
Infine,
a sostegno delle argomentazioni su esposte, si ritiene di fondamentale
importanza che la proprietà della casa diventi un auspicio e un
obiettivo per la Regione Calabria, nei limiti della tutela dell'interesse
collettivo e, quindi, nel rispetto dei principi di razionalizzazione ed
economicità degli interventi posti in essere; ma è necessario che
il diritto alla proprietà della casa diventi un vero e proprio traguardo.
Nello
specifico, quindi, con l'agevolazione all'acquisto, i nuovi assegnatari di
alloggi di edilizia residenziale pubblica, gli assegnatari che non siano in
mora con il pagamento dei canoni, gli assegnatari ai quali è stata
notificata la proposta di acquisto da parte dell'Ente, ai sensi dell'art. 2
comma 3 del decreto attuativo del 24 febbraio 2015, non in mora con il
pagamento dei canoni, che si trovino, in tutti e tre i casi, in una oggettiva e
dimostrabile condizione di difficoltà economica, nonché le
famiglie di cui all'art. 18 lett. a) punto 5 della L.R.
32/96, possono proporre all'Ente proprietario di acquistare l'alloggio con
pagamento del prezzo, in un periodo non superiore a 30 anni, a rate mensili di
ammontare non superiore al 20% del reddito netto del nucleo familiare, in
relazione alle condizioni reddituali oggettive di ciascun assegnatario e del
proprio nucleo familiare, ad un interesse pari al tasso legale, previa
iscrizione ipotecaria a garanzia della parte del prezzo dilazionata.
Nei
casi in cui l'agevolazione viene concessa per le oggettive condizioni di
difficoltà in cui versa la famiglia e la condizione è dimostrata,
l'Ente accetta la proposta di acquisto, purché, nel caso di proposta
pervenuta direttamente dall'assegnatario a cui non sia stata notificata la
proposta di acquisto da parte dell'Ente, con la vendita dell'alloggio non venga
superato il limite percentuale imposto dalla legge per 1' alienazione del
patrimonio di edilizia residenziale pubblica.
L'Ente
verifica periodicamente e, comunque, ogni anno le condizioni economiche dei
soggetti di cui al comma precedente e, in caso di miglioramenti delle
condizioni economiche, propone all'assegnatario-acquirente l'aumento del rateo
ovvero il versamento di un importo non inferiore al 10% del prezzo complessivo,
lasciando il rateo invariato. L'assegnatario sceglie tra le due opzioni entro
30 giorni dalla notifica della proposta. La mancata scelta implica un aumento
del rateo da parte dell'Ente, che provvede a notificarne l'esatto ammontare all'assegnatario.
L'
agevolazione è garantita anche alle giovani coppie, di cui all'art. 18
lett. a) punto 5 della L.R. 32/96, a prescindere
dalla condizione di oggettiva difficoltà, che comunque siano in possesso
di tutti i requisiti di cui alla vigente normativa in materia e che risultino
assegnatari di alloggio di edilizia residenziale pubblica, per tutelare il
diritto alla casa delle nuove generazioni che, a differenza di venti o
trent'anni fa, non solo non hanno abitazioni di proprietà, ma hanno
serie difficoltà anche a farsi approvare un mutuo dalle banche, per
carenza di garanzie e perché nella maggior parte dei casi, anche dopo i
30 anni, non hanno un lavoro stabile e sicuro.
Con
l'acquisto rateale la proprietà si trasferisce in capo all'assegnatario solo
a pagamento avvenuto e con la stipula del rogito.
L'alloggio
non può essere rivenduto per un periodo di 10 anni. In caso di vendita
l'Ente ha diritto di prelazione. Tale diritto si estingue qualora l'acquirente
dell'alloggio ceduto versi all'ente cedente un importo pari al 10 per cento del
valore calcolato sulla base degli estimi catastali (art. 1 comma 24 L. 560/93).
La
proposta di acquisto può pervenire all'Ente da parte di uno qualsiasi
dei membri del nucleo familiare dell'assegnatario che con questi convivano nel
medesimo alloggio, fatto salvo il diritto di abitazione dell'assegnatario
nell'alloggio medesimo anche dopo l'acquisto da parte di un membro del proprio
nucleo familiare.
I
proventi ricavati dalla vendita a rate vengono comunque destinati all'attuazione
dei programmi di recupero e razionalizzazione del patrimonio edilizia
residenziale pubblica, nonché ad incrementare il patrimonio medesimo
attraverso l'acquisto di nuovi alloggi o, in mancanza di offerte adeguate, la
realizzazione di nuovi immobili.
Tale
modalità di acquisto, sebbene ictu oculi sembri dilazionare i tempi dell'introito dei relativi
proventi, in realtà, invece, evita che gli alloggi alienabili restino
condotti a titolo di locazione, laddove l'assegnatario, o uno qualsiasi dei membri
del suo nucleo familiare, non possa acquistarlo pagandone immediatamente il
prezzo o non possa versare l'acconto iniziale del 30%.
Infatti,
soprattutto nei casi in cui l'alloggio rientri nei piani di alienazione, per
uno qualsiasi dei motivi indicati dal decreto ministeriale, se l'assegnatario
non accetta la proposta di acquisto e neppure può essere trasferito
dall'alloggio per mancanza di altri alloggi adeguati alle proprie esigenze,
l'Ente proprietario non potrà procedere alla vendita.
Se si
pensa che i piani straordinari di alienazione mirano a razionalizzare il
patrimonio di edilizia residenziale pubblica riconoscendo priorità alla
dismissione degli alloggi insistenti in edifici in cui la proprietà
pubblica è inferiore al 50%, si comprende bene come la razionalizzazione
auspicata consista proprio nel decurtare, dai costi sostenuti dagli Enti,
quegli importi che lo stesso deve sostenere per la manutenzione di edifici in
cui ha una proprietà limitata di alloggi, ma di cui deve comunque garantire
la fruibilità, la funzionalità e il decoro. Così come
accade nei casi in cui l'Ente sia proprietario di immobili i cui costi di
manutenzione/ristrutturazione, sulla base di una stima documentata, siano
divenuti ormai insostenibili.
Con la
previsione di acquisto rateale, invece, l'assegnatario sarà maggiormente
incentivato ad acquistare l'alloggio condotto e, soprattutto a fronte di
un'esigenza di razionalizzazione del patrimonio non si rischierà di
vendere a chi non versa realmente in uno stato di bisogno e che potrebbe,
pertanto, acquistare sul mercato privato un'adeguata unità immobiliare
per la propria famiglia.
Infatti,
sebbene la lettera della norma si riferisca all'assegnatario che non
"intenda" acquistare (Art. 2 comma 5 D. M. 24 febbraio 2015), in
ordine alla ratio di tutta la normativa e.r.p., è doveroso accordare una ulteriore
possibilità di acquisto a chi non intende acquistare perché
non "può".
Lo
strumento dell'acquisto rateale è utile non solo nei piani di
alienazione straordinari, ma sempre, proprio perché, in maniera
lungimirante, evita che l'abitazione diventi un'urgenza/emergenza sociale, a
tutela del diritto alla casa, che in un Paese civile dovrebbe essere garantito
a tutti.
Per gli
interventi di nuova costruzione, per i nuovi immobili acquistati o acquisiti al
patrimonio di edilizia residenziale pubblica e per tutte le nuove assegnazioni
dall'entrata in vigore della presente legge, la Regione garantisce
l'alienazione alle fasce più deboli, che non possono acquistare
l'alloggio ai sensi della l. 560/93, nonché alle famiglie di nuova o
recente formazione, i cui membri non abbiano superato il 35° anno di
età alla data di presentazione della domanda di assegnazione, nei limiti
di legge, previa iscrizione ipotecaria. I ratei di acquisto, regolati da
apposito piano di ammortamento del prezzo, aggiornato annualmente alla
oggettiva condizione reddituale dell'assegnatario/acquirente, sono corrisposti
mensilmente, al tasso d'interesse legale. L'importo del rateo non supera il 20%
del reddito mensile netto del nucleo familiare del beneficiario. Il pagamento
dei ratei è sospeso se l'assegnatario/acquirente prova lo stato di
totale disoccupazione del nucleo familiare. Nel periodo di sospensione, viene
comunque corrisposto il canone di locazione, calcolato ai sensi della normativa
vigente in materia. Al termine dello stato di disoccupazione di uno qualsiasi
dei membri del nucleo familiare, che l'assegnatario/acquirente è onerato
di comunicare all'ente, il canone di locazione effettivamente pagato viene
calcolato in conto prezzo. È consentita l'estinzione anticipata. Qualora
l'assegnatario intenda recedere dalla proposta di acquisto, ne da comunicazione
all'Ente e i ratei di acquisto eventualmente pagati vengono calcolati a titolo
di canoni di locazione
2. Autolavoro
Per
quanto concerne l'incremento del patrimonio immobiliare e.r.p.,
vista la cospicua presenza di immobili inutilizzati perché
necessiterebbero di interventi di recupero, si ritiene utile consentire il
recupero di detti immobili attraverso "l'autolavoro",
cioè la disponibilità dell'assegnatario di recuperare l'immobile,
attualmente indisponibile per carenza manutentiva, tramite il proprio lavoro,
senza impiego di risorse da parte dell'Ente.
Tali
immobili dovranno essere indicati nei bandi comunali per l'assegnazione di
alloggi di edilizia residenziale pubblica e i potenziali assegnatari potranno
scegliere se rendersi disponibili al recupero tramite autolavoro.
L'opzione
del recupero tramite autolavoro dà
all'assegnatario diritto alla decurtazione del canone di locazione del 10% per
i primi 2 anni.
Tale
ipotesi non è affatto remota, dato che nella maggior parte dei Comuni,
gli immobili di edilizia residenziale pubblica sono già tutti assegnati
e tantissimi sono i candidati idonei in attesa nelle graduatorie.
Questo
consentirebbe di incrementare la disponibilità di alloggi e,
contemporaneamente, garantirebbe economie di scale che l'Ente potrà
impiegare per l'acquisto o la realizzazione di nuovi alloggi, ovvero per la
manutenzione di quelli esistenti e loro pertinenze.
Consentirebbe,
inoltre, di incrementare il patrimonio immobiliare tramite l'acquisizione di
edifici pubblici in disuso che, ad oggi, vista la scarsità delle risorse
disponibili, non vengono utilizzati e rappresentano solo un costo per gli Enti,
spesso incidendo negativamente anche sul decoro urbano, quando, invece, con
l'opzione dell'autolavoro potrebbero facilmente
essere recuperati e immessi nella disponibilità di un maggior numero di
assegnatari.
In
subordine, in assenza di immobili recuperatili,
l'Ente procede ad acquistare nuove unità immobiliari, tramite apposite
manifestazioni d'interesse a vendere da parte dei proprietari, insistenti nei
centri storici di ogni Comune.
Questa
previsione andrebbe ad espandere l'attuale portata normativa di cui all'art. 59
ter comma 2 della L.R.
32/96, che sancisce: "I Comuni ai quali è stato concesso un
finanziamento dalla Regione Calabria relativo al Programma di Edilizia
residenziale pubblica ex lege 17 febbraio 1992, n.
179 e ss. mm. e ii., per l'acquisto e recupero di
immobili, sono autorizzati alla vendita -degli immobili già assegnati a
condizione di destinare gli interi proventi delle alienazioni all'acquisto e
ristrutturazione di ulteriori alloggi ubicati nei centri storici dei comuni
medesimi."
Dunque,
ad oggi, solo i Comuni di cui alla disposizione normativa su indicata sono
soggetti all'obbligo di acquisto e ristrutturazione di alloggi nei centri
storici.
Invero,
nel ritenere limitata la portata di cui all'art. 59 ter
comma 2, si precisa che l'acquisto e ristrutturazione di immobili nei centri
storici merita di essere incentivata, soprattutto perché garantirebbe il
doppio risultato di recuperare immobili da destinare all'edilizia residenziale
pubblica, incrementando il numero di alloggi disponibili e a frenare,
contemporaneamente, lo spopolamento dei centri storici, fenomeno notorio e,
purtroppo, in grande ascesa nella maggior parte dei contesti urbani calabresi
(ma anche italiani in generale).
Per
questo motivo, si ritiene di dover estendere la previsione di acquisto e
ristrutturazione di immobili nei centri storici, rispetto a quella attuale di
cui all'art. 59 ter comma 2, a tutti gli acquisti di
immobili da destinarsi a edilizia residenziale pubblica e, solo in mancanza di
questi, ovvero in mancanza di adeguate offerte, di individuare immobili al di
fuori dei centri storici.
3. Nuove
costruzioni
Per
quanto concerne gli interventi di nuova costruzione (in via residuale rispetto
alle azioni prioritarie di recupero o acquisto di immobili esistenti) si
ritiene fondamentale prevedere che gli stessi rispettino canoni di eco
compatibilità e bioedilizia, siano progettati da giovani ingegneri e
costruiti su suolo demaniale o comunque senza costi per l'acquisto di terreni.
In
ordine all'ubicazione delle nuove costruzioni, si ritiene utile evitare che le
stesse siano realizzate nelle periferie urbane, qualora queste presentino una
bassa (o nulla) densità abitativa, per scongiurare il rischio di
identificare le periferie con gli edifici di edilizia residenziale pubblica, affinché
mai debbano coincidere le periferie geografie con quelle sociali, posto che
tale legge deve invece puntare a
vincere le diseguaglianze.
Per
cui, basterà individuare aree edificabili non eccessivamente decentrate
rispetto ai centri urbani e realizzare edifici a bassa densità
abitativa, in rapporto alla popolazione ivi residente.
RELAZIONE ECONOMICO — FINANZIARIA
La
presente proposta di legge reca disposizioni che non comportano nuovi o
maggiori oneri a carico del bilancio regionale.
Quadro di riepilogo analisi economico finanziaria
(allegato a margine della relazione tecnico finanziaria
art. 39 Statuto Regione Calabria)
Titolo
: Legge regionale "Modifiche ed integrazioni alla L.R.
32/1996 - Disciplina per l'assegnazione e la determinazione dei canoni di
locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica"
La
proposta di legge regionale, nel suo complesso, ai sensi dell’art.39
dello Statuto, non implica nessun onere finanziario per l'amministrazione, per
come previsto nell'articolo 7 della proposta medesima. Con essa, infatti,
vengono introdotte alcune modifiche di carattere meramente ordinamentale
alla L.R. n. 32/1996. In particolare viene introdotta
la possibilità per gli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale
pubblica, aventi determinati requisiti soggettivi e reddituali, di acquistare
l'alloggio mediante pagamento di rate mensili agevolate generando, così,
dei proventi che verranno destinati all'attuazione dei programmi di recupero e
razionalizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica ovvero ad
incrementare il patrimonio medesimo attraverso l'acquisto e/o realizzazione di
nuovi immobili di edilizia residenziale pubblica. Viene inoltre introdotto
l'istituto dell'autolavoro (art. 4 della proposta di
legge), ovvero la possibilità per l'assegnatario di rendere l'immobile
in buono stato manutentivo con lavoro proprio e, quindi senza oneri per l'Ente.
La
tabella 1 è utilizzata per individuare e classificare la spese indotte
dall'attuazione del provvedimento.
Nella
colonna 1 va indicato l'articolo del testo che produce un impatto finanziario
in termini di spesa o minore entrata
Nella
colonna 2 si descrive con precisione la spesa
Nella
colonna 3 si specifica la natura economica della spesa: C "spesa
corrente", I "spesa d'investimento"
Nella
Colonna 4 si individua il carattere temporale della spesa: A
"annuale", P "Pluriennale".
Nella
colonna 5 si indica l'ammontare previsto della spesa corrispondente.
Tab. 1
- Oneri finanziari:
|
Articolo
|
Descrizione
spese
|
Tipologia
I o C
|
Carattere
Temporale
A o P
|
Importo
|
|
1
|
Spesa nessuna
|
|
|
€ 0
|
|
2
|
Spesa nessuna
|
|
|
€ 0
|
|
3
|
Spesa nessuna
|
|
|
€ 0
|
|
4
|
Spesa nessuna
|
|
|
€ 0
|
|
5
|
Spesa nessuna
|
|
|
€ 0
|
|
6
|
Spesa nessuna
|
|
|
€ 0
|
|
6
|
Spesa nessuna
|
|
|
€ 0
|
Criteri
di quantificazione degli oneri finanziari
Vanno
esplicitati i criteri utilizzati per la quantificazione della spesa
corrispondente. A titolo esemplificativo e non esaustivo si indicano possibili
criteri da specificare:
-
esatta determinazione:
indennità Garante fissata al 30% dell'indennità percepita dal
Consigliere regionale.
-
stima parametrica:
rimborso spese vive documentate per partecipazione ad organi. Individuazione di
un numero medio di sedute ed applicazione di un parametro di costo desunto dal
funzionamento di organi similari;
-
tetto di spesa:
individuazione di un limite massimo di risorse disponibili accompagnata da
indicazione nel testo della proposta dei criteri di accesso e di selezione dei
potenziali fruitori;
-
mancata indicazione:
specificare le ragioni per cui si ritiene che gli oneri non siano determinati
ed indeterminabili.
Tab. 2
Copertura finanziaria:
Indicare
nella Tabella 2 la U.P.B. e/ Capitolo di copertura
degli oneri finanziari indicate nella tabella 1.
A
titolo esemplificativo e non esaustivo si individuano come possibili coperture:
-
l'utilizzo di
accantonamenti a fondi speciali di parte corrente (8.1.01.01.) di parte
capitale (8.1.01.02);
-
riduzione di precedenti
autorizzazioni legislative di spesa;
-
nuovi o maggiori
entrate;
-
imputazione esatta ad U.P.B. inerente e coerente con la spesa prevista
-
altre forme di
copertura
|
n.
UPB/Capitolo
|
Anno 2015
|
Anno 201...
|
Anno 201...
|
Totale
|
|
……….
|
|
|
|
|
|
Totale
|
|
|
|
|
Art. 1
1.
All'art. 18 lett. a) punto 5 della L.R. n. 32/96 il
numero "2" è sostituito dal numero "3".
Art. 2
1.
All'art. 59 ter della L.R.
32/96 è aggiunto il seguente periodo "Le alienazioni possono essere
effettuate con le seguenti modalità: a) pagamento in unica soluzione,
con una riduzione pari al 10 per cento del prezzo di cessione; b) pagamento
immediato di una quota non inferiore al 30 per cento del prezzo di cessione,
con una dilazione del pagamento della parte rimanente in non più di 15
anni, ad un interesse pari al tasso legale, previa iscrizione ipotecaria a
garanzia della parte del prezzo dilazionata.
Art. 3
(Art. 59 quater L. 32/96 -
Agevolazioni alle alienazioni)
1. I
nuovi assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica, gli assegnatari
che non siano in mora con il pagamento dei canoni, gli assegnatari ai quali
è stata notificata la proposta di acquisto da parte dell'Ente, ai sensi
dell'art. 2 comma 3 del decreto attuativo del 24 febbraio 2015, non in mora con
il pagamento dei canoni, che si trovino, in tutti e tre i casi, in una
oggettiva e dimostrabile condizione di difficoltà economica, nonché
le famiglie di cui all'art. 18 lett. a) punto 5 della presente legge regionale,
possono proporre all'Ente di acquistare l'alloggio con pagamento del prezzo, in
un periodo non superiore a 30 anni, a rate mensili di ammontare non superiore
al 20% del reddito netto del nucleo familiare, in relazione alle condizioni
reddituali oggettive di ciascun assegnatario e del proprio nucleo familiare, ad
un interesse pari al tasso legale, previa iscrizione ipotecaria a garanzia
della parte del prezzo dilazionata.
2. L'Ente
verifica periodicamente e, comunque, ogni anno le condizioni economiche dei
soggetti di cui al comma precedente e, in caso di miglioramenti delle
condizioni economiche, propone all'assegnatario-acquirente l'aumento del rateo
ovvero il versamento di un importo non inferiore al 10°/0 del prezzo
complessivo, lasciando il rateo invariato. L'assegnatario sceglie tra le due
opzioni entro 30 giorni dalla notifica della proposta. La mancata scelta
implica un aumento del rateo da parte dell'Ente, che provvede a notificarne
l'esatto ammontare all'assegnatario.
3. In
caso di dichiarazione dello stato di totale disoccupazione di tutti i membri
del nucleo familiare, il rateo di acquisto può essere sospeso e, in tal
caso, l'assegnatario è tenuto a corrispondere il canone di locazione,
che viene calcolato in conto prezzo una volta cessato lo stato di
disoccupazione di uno qualsiasi dei membri del nucleo familiare. Qualora
l'assegnatario intenda recedere dalla proposta di acquisto, ne dà
comunicazione all'Ente e i ratei di acquisto eventualmente pagati vengono
calcolati a titolo di canoni di locazione. È consentita l'estinzione
anticipata.
4. Con
l'acquisto rateale la proprietà si trasferisce in capo all'assegnatario
solo a pagamento avvenuto e con la stipula del rogito.
5. L'alloggio
ceduto non può essere rivenduto per un periodo di 10 anni. In caso di
vendita l'Ente ha diritto di prelazione. Tale diritto si estingue qualora
l'acquirente dell'alloggio ceduto versi all'ente cedente un importo pari al 10
per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali ai sensi
dell'art. 1, comma 24, L. 560/93.
6. La
proposta di acquisto può pervenire all'Ente da parte di uno qualsiasi
dei membri del nucleo familiare dell'assegnatario che con questi convivano nel
medesimo alloggio, fatto salvo il diritto di abitazione dell'assegnatario
nell'alloggio medesimo anche dopo l'acquisto da parte di un membro del proprio
nucleo familiare.
7. I
proventi ricavati dalla vendita a rate vengono destinati all'attuazione dei
programmi di recupero e razionalizzazione del patrimonio di edilizia
residenziale pubblica, nonché ad incrementare il patrimonio medesimo
attraverso l'acquisto di nuovi alloggi o, in mancanza di offerte adeguate, la
realizzazione di nuovi immobili di edilizia residenziale pubblica.
Art. 4
Autolavoro
(Art. 59 quinquies L. 32/96)
1. Gli
alloggi indisponibili per cattivo stato di manutenzione, sono inseriti nei
bandi di assegnazione e sono assegnati a coloro che scelgono l'opzione di
recupero tramite autolavoro.
2. Con
il termine autolavoro si intende il recupero
dell'alloggio da parte dell'assegnatario con proprio lavoro, senza costi per
l'Ente.
3. La
scelta dell'opzione di autolavoro dà diritto
all'assegnatario ad una decurtazione del canone di locazione pari al 10% per i
primi due anni.
4. Il
recupero delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., nei casi di edifici con
più di un alloggio, restano a carico dell'Ente.
Art. 5
Nuove costruzioni
(Art. 59 sexies L. 32/96)
1. Al
fine di incrementare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica, l'Ente
verifica
annualmente
la presenza di immobili idonei in ogni Comune da destinarsi a edilizia
residenziale pubblica e la possibilità di acquisire al proprio
patrimonio immobili in disuso, da recuperare e rendere adeguati ai criteri di
edilizia residenziale pubblica, anche tramite l'opzione autolavoro
di cui al precedente articolo.
2. In
subordine, in assenza di immobili recuperatili, al
fine di incrementare il patrimonio immobiliare per 1' edilizia residenziale
pubblica, l'Ente procede ad acquistare immobili insistenti nei centri storici
di ogni Comune, tramite apposita manifestazione d'interesse a vendere.
3. In
mancanza ovvero qualora non vi siano offerte adeguate, l'Ente verifica la
disponibilità di immobili al di fuori dei centri storici.
4. In
mancanza, ovvero in assenza di offerte adeguate, l'Ente procede a realizzare
nuovi edifici idonei ad accogliere alloggi di edilizia residenziale pubblica,
su suolo demaniale e comunque senza costi per l'acquisto di terreni.
5. I
nuovi edifici vengono realizzati rispettando criteri di eco
compatibilità e bioedilizia, progettati da giovani ingegneri,
selezionati mediante apposito bando, e a bassa densità abitativa in
rapporto agli edifici circostanti.
6. I
nuovi edifici non devono coincidere con le periferie geografiche comunali,
qualora la densità di popolazione in queste zone sia particolarmente
bassa.
Art. 6
(Clausola di invarianza finanziaria)
1.
Dall'attuazione della presente legge non derivano nuovi o maggiori oneri a
carico del bilancio regionale.