Progetto di legge n. 359

ISTITUZIONE DEL REGISTRO REGIONALE DEGLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO E DI IMMOBILI

RELAZIONE

A seguito della crescita del fenomeno Condominio, (è stato stimato che il 75% della popolazione abita in stabili in Condominio) derivante dall'espansione della proprietà della casa, si sono concretizzate una serie di rapporti e di esigenze complesse e concorrenti fra loro, tali da rendere il Condominio sempre più simile ad una azienda, con la conseguente necessità di affidare la propria gestione-amministrazione a persone professionalmente qualificate.
Pur non essendo una professione legalmente riconosciuta, la figura dell'amministratore di condominio e di immobili è oggetto di una miriade dileggi e di norme, che investono i più svariati campi:
- fiscali: la legge 449/97 prevede che gli uffici delle II.DD. possano richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale;
La stessa legge stabilisce .che gli amministratori di condominio hanno l’obbligo di comunicare annualmente all'anagrafe tributaria, a mezzo di uno specifico modulo da inserire nella propria dichiarazione dei redditi, l'ammontare dei beni e servizi acquistati dal Condominio; inoltre per conto dello Stato, effettuano la ritenuta di acconto per i compensi effettuati dal Condomino a dipendenti o professionisti;
- penale: art. 677 c.p. per mancata conservazione o vigilanza dell'edificio;
- ambientali: il richiamo è alla legge 10/91 ed ad altre più recenti disposizioni;
- di sicurezza: nella qualità di committente o di datore di lavoro è il diretto responsabile per gli obblighi previsti dalla legge 626/94;
- è tenuto al rispetto della privacy;
- rilascia certificazioni per ottenere le previste agevolazioni fiscali nel campo immobiliare;
- aiuta concretamente le Amministrazioni Locali nel coordinamento della raccolta differenziata dei rifiuti, nella lettura dei contatori idrici interni al Condominio con ripartizione delle quote richieste dal Comune, ecc...
Attualmente il settore delle Amministrazioni di Condominio e di Immobili non è regolamentato; chiunque può esercitare tale attività, con o senza specifiche competenze.
La presente proposta di legge è finalizzata all'istituzione di un registro regionale degli amministratori di condominio e di immobili, affinché si possa certificare la professionalità dei soggetti che esercitano tale attività, implicando in generale un miglioramento degli standard professionali.
L'esigenza di istituire un registro degli amministratori di condominio e di immobili è dettata dallo stesso andamento del mercato che impone una maggiore preparazione e specializzazione professionale, unica arma efficace per affrontare con successo la realtà sempre più dinamica e competitiva.
Tale proposta si prefigge di combattere la possibilità data dal vigente ordinamento di nominare amministratore un cittadino qualsiasi, privo di qualsiasi cognizione tecnica, subordinando l'esercizio di tale attività al possesso di specifici requisiti professionali, al controllo e alla verifica dell'attività, individuando di conseguenza le responsabilità e le relative procedure e sanzioni disciplinari.
L'istituzione di un registro degli amministratori tutela sia coloro i quali esercitano tale attività, in forma singola o associata, in quanto il possesso di determinati requisiti presuppone una formazione professionale, un aggiornamento sulla legislazione e normativa tecnica applicabile e, conseguentemente, un notevole abbattimento del rischio di fornire prestazioni errate o imperfette; sia i proprietari condomini, i quali in tal modo potranno ottenere una migliore tutela dei propri interessi e diritti orbitanti nell'ambito della proprietà in condominio, ed una maggiore garanzia sulla qualità della prestazione e sull'efficacia della gestione tecnico-amministrativa dei loro beni e servizi di carattere immobiliare; ed ancora la tutela si estende anche allo Stato, in quanto a seguito della regolamentazione di tale attività si andrebbe a ridurre notevolmente il fenomeno dell'evasione fiscale relativa al settore.
L'obiettivo prioritario della proposta di legge è quello di ottenere una disciplina puntuale e compiuta della professione degli amministratori di condominio e di immobili, così come tutte le altre professioni, attraverso l'istituzione del registro degli amministratori di condominio e di immobili presso la Regione Calabria, la cui tenuta è affidata all'Assessorato Regionale competente in Edilizia.
L'Assessorato Regionale, entro centoventi giorni dall'approvazione della legge istitutiva, ha l'obbligo di costituire le Commissioni Regionali (cfr. art.9) e Provinciali (cfr. art.11) per il Registro degli Amministratori di Condominio e di Immobili, la cui durata in carica è prevista in tre anni (art.13).
Le funzioni della Commissione Regionale (cfr. art.10) sono quelle di disporre l'iscrizione o la cancellazione dal registro; essere organo di seconda istanza relativamente ai procedimenti disciplinari; predisporre un regolamento attuativo della presente legge, essere organo consultivo dell'assessorato competente; approvare le norme deontologiche ed il tariffario di riferimento dell'utenza.
In sostanza la Commissione Regionale viene ad avere un ruolo di controllo sul Registro, tant'è che alla sua composizione è prevista la partecipazione di un membro della Consulta Regionale degli Ordini, Collegi ed Associazioni Professionali di recente istituzione in Calabria
Le funzioni della Commissione Provinciale (cfr. art.12) sono quelle di ricevere le domande di iscrizione al Registro ed trasmetterle alla Commissione Regionale; indire l'esame di abilitazione; esprimere parere sulla congruità delle parcelle; esercitare le funzioni disciplinari ad essa riservate.
L'iscrizione al registro è condizione necessaria per l'esercizio dell'attività di amministratori di condominio e di immobili, ad eccezione di alcuni soggetti (cfr. art.2), ed è subordinata, oltre che al possesso di specifici requisiti soggettivi (cfr. art.3 ), al superamento dell'esame di abilitazione diretto ad accertare l'attitudine e le capacità professionali. Le modalità ed i programmi dell'esame di abilitazione, indetto con cadenza biennale, sono determinati dalla Commissione Regionale.
La proposta di legge individua una serie di titoli equipollenti all'esame di abilitazione (cfr. art.4), nonché le eventuali incompatibilità con l'esercizio di amministratori di condominio e di immobili (cfr. art. 8 ).
L'art. 6 individua i casi che determinano la cancellazione dal Registro e la successiva riammissione dell'iscritto nei cui confronti sia stata disposta la cancellazione.
L'art. 14 prevede l'autonomia economica del Registro e delle Commissioni.
L'art. 18 prevede delle norme transitorie che collegano il vigente sistema a quello previsto dalla proposta stessa.
L'azione disciplinare è promossa dal Presidente della Commissione Provinciale (cfr. art. 15) all'esito del quale possono essere applicate le sanzioni previste nello stesso art. ed in quello successivo.

Articolo 1
Istituzione del Registro

E' istituito presso la Regione Calabria, il registro degli Amministratori di Condomini e di immobili, di seguito indicato come registro.

Articolo 2
Obbligatorietà dell'iscrizione

Sono obbligati ad iscriversi al Registro tutti coloro che intendano svolgere nel territorio della Regione Calabria, l'attività professionale di amministratore di condominio e di immobili.
Qualora l'attività di amministratore di Condominio e di beni immobili sia esercitata da una società, l'obbligo di iscrizione al Registro deve essere riferito al legale rappresentante della Società stessa, o a coloro che, muniti di necessari poteri, siano delegati dalla Società allo svolgimento dell'attività di Condomini e di Immobili.
Sono esentati dall'iscrizione:
- i soggetti iscritti ad altri albi o elenchi o ruoli che prevedano nelle loro competenze anche l'espletamento della attività di amministrazione di Condomini e di immobili, a condizione che tale attività non sia esercitata in modo prevalente rispetto all'attività principale prevista dall'Albo o dall'Elenco di appartenenza
- i condomini che siano chiamati a gestire i beni di cui sono comproprietari

Articolo 3
Requisiti per l'iscrizione

Per l'iscrizione al Registro occorre:
1) essere cittadino italiano o di altro Stato appartenente all'Unione Europea
2) aver compiuto il diciottesimo anno di età
3) godimento dei diritti civili
4) non essere interdetto, inabilitato, fallito, o condannato con sentenza definitiva anche ai sensi dell'art. 444 cpp
5) essere in possesso di diploma di Scuola Media Superiore
6) superare l'esame di abilitazione di cui agli articoli successivi

Articolo 4
Titoli equipollenti

Costituiscono titoli equipollenti all'esame di abilitazione di cui all'art. 3 n° 6:
1) Per i cittadini italiani:
a) essere iscritti ad analoghi elenchi o registri o ruoli presso altra Regione Italiana
b) essere iscritti ad altri albi professionali che prevedano nelle loro competenze anche l'espletamento della attività di amministrazione di Condomini e di immobili
2) per i cittadini di altri Stati membri dell'Unione Europea, essere iscritti in analogo Registro o Albo professionale nello Stato di provenienza.

Articolo 5
Tenuta del registro

La tenuta del Registro è affidata all'Assessorato Regionale competente in materia di Edilizia.
Il registro è suddiviso in sezioni corrispondenti agli ambiti territoriali delle Province della Regione.
L'assessorato regionale competente curerà entro centoventi giorni dalla approvazione della presente legge la costituzione delle Commissioni Regionali e Provinciali per il Registro degli Amministratori di Condominio e di Immobili, di cui agli articoli seguenti.

Articolo 6
Iscrizione al registro

L'iscrizione al Registro, nella sezione Provinciale indicata dal richiedente, è disposta dalla Commissione Regionale per il Registro degli Amministratori di Condomini e di Immobili, previo accertamento dei requisiti di cui all'Articolo 3.
All'atto dell'iscrizione all'elenco provinciale il richiedente deve depositare presso la commissione della provincia di appartenenza:
a) il certificato generale del casellario giudiziale;
b) i certificati dei carichi penali pendenti;
c) il certificato di residenza;
d) il diploma, anche in copia autentica, attestante il titolo di studio posseduto;
e) il certificato attestante il superamento dell'esame di abilitazione di cui all'art. _____.
Per gli iscritti in altri ordini e collegi professionali è sufficiente depositare la dichiarazione di iscrizione rilasciata dal collegio o dall'ordine professionale di appartenenza. All'atto dell'iscrizione all'albo circoscrizionale viene formato un fascicolo personale, nel quale sono inseriti i documenti depositati ai sensi del comma 4, nonché ogni altro documento che si riferisce all'attività dell'iscritto.
Con analoga procedura viene disposta la cancellazione dal Registro del soggetto esercente l'attività di amministratore di Condominio e di Immobili in caso di:
a) rinuncia all'iscrizione
b) perdita di uno dei requisiti di cui all'art. ______
c) provvedimento disciplinare di radiazione.
L'iscritto cancellato dal Registro può esservi riammesso; qualora la cancellazione sia stata disposta per causa diversa dalla rinuncia all'iscrizione, quando siano cessati a norma di legge i presupposti che avevano determinato la cancellazione, ovvero, nel caso di cancellazione per radiazione, conseguente a provvedimento disciplinare, quando siano trascorsi tre anni dal provvedimento di radiazione.
L'Assessorato Regionale competente in materia di edilizia provvede a pubblicare sul Bollettino Ufficiale della Regione Calabria entro i primi tre mesi di ogni anno, il Registro debitamente aggiornato secondo le disposizioni della Commissione regionale.

Articolo 7
Esame di abilitazione

Per l'iscrizione al Registro è necessario superare un esame di abilitazione.
L'esame è indetto con cadenza biennale dalla Commissione Provinciale, e consta di una prova scritta ed una orale, sulle materie d'esame che saranno stabilite, con decreto, dall'Assessorato Regionale competente in materia di Edilizia.

Articolo 8
Incompatibilità

L'esercizio dell'attività di amministratore di condominio e di immobili è incompatibile con l'attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici, ad esclusione delle imprese esercenti l'attività di amministratore di Condominio e beni immobili.

Articolo 9
Commissione Regionale

Presso l'Assessorato Regionale competente in materia di edilizia, è istituita la Commissione Regionale per il Registro degli amministratori di condominio e di immobili.
- La Commissione è composta
- dall'Assessore Regionale competente in materia di Edilizia, che la presiede;
- da un dirigente dell'assessorato regionale competente in materia di Edilizia, su nomina dell'Assessore Regionale, con funzioni di Segretario
- da un rappresentante della Consulta regionale degli Ordini, Collegi ed Associazioni Professionali, all'uopo nominato dal suo ufficio di Presidenza
- da un rappresentante degli amministratori di condominio e di immobili eletti dagli iscritti agli Elenchi delle sezioni Provinciali, per ogni Provincia.
La commissione regionale elegge al suo interno l'Ufficio di Presidenza, composto, oltre che dal Presidente e dal Segretario, da un Vice Presidente e da un Tesoriere scelti tra i membri elettivi.
II Vice Presidente ha funzione vicaria e sostituisce il Presidente in mancanza di questi; al vice Presidente possono essere delegate le funzioni del Presidente.

Articolo 10
Funzioni della Commissione Regionale

La Commissione Regionale ha le seguenti funzioni:
a) dispone l'iscrizione o la cancellazione dal Registro
b) è organo di seconda istanza rispetto alle decisioni dei collegi provinciali relative a procedimenti disciplinari e alla tenuta degli elenchi;
c) predispone un regolamento attuativo della presente legge, che sarà approvato dalla Giunta Regionale
d) è organo consultivo dell'assessorato regionale competente, per ogni altra questione concernente la formazione e la tenuta del registro
e) Approva il tariffario di riferimento dei compensi dovuti agli amministratori su base provinciale
f) Approva le norme deontologiche della categoria

Articolo 11
Commissione Provinciale

In ogni Provincia della Regione Calabria è istituita la Commissione Provinciale del Registro degli Amministratori Immobiliari.
La Commissione è composta:
- da almeno cinque consiglieri eletti da tutti gli iscritti all'elenco della provincia
- da un ulteriore consigliere eletto dagli iscritti agli elenchi della provincia per ogni cinquanta iscritti oltre i cento, con un numero massimo di 10 consiglieri
La qualità di membro della Commissione Provinciale è incompatibile con quella di membro della Commissione Regionale
Elegge nel suo seno il Presidente, il segretario ed il tesoriere e può delegare lo svolgimento di sue funzioni a singoli componenti. In caso di impedimento del presidente, le relative funzioni sono svolte dal consigliere più anziano per età.
II Presidente ha la rappresentanza legale della Commissione.

Articolo 12
Funzioni della Commissione Provinciale

La commissione Provinciale provvede:
- a rappresentare sul territorio Provinciale gli amministratori di Condominio e di Immobili
- a ricevere le domande di iscrizione al Registro ed a trasmetterle alla Commissione Regionale
- a indire, con cadenza biennale, l'esame di abilitazione di cui all'art. 7
- a nominare la commissione per l'esame di abilitazione
- ad esercitare le funzioni in materia disciplinare ad esso attribuite dalla presente legge
- esprime su richiesta di un iscritto o di un privato, parere di congruità sulle parcelle presentate dagli iscritti
- esplica sul territorio ogni azione di tutela e di garanzia della categoria degli amministratori di Condominio e di immobili
- attua iniziative tese a favorire l'aggiornamento professionale degli iscritti

Articolo 13
Durata in carica

Le commissioni Regionale e Provinciale durano in carica tre anni I loro membri non sono rieleggibili per oltre due trienni consecutivi.

Articolo 14
Autonomia economica

II Registro è tenuto e gestito dagli Organi Regionali e Provinciali con propria autonomia economica.
A tal fine la Commissione Regionale provvederà a stabilire annualmente:
- l'importo di diritto fisso di iscrizione
- l'importo e i termini di pagamento di diritto annuo
- l'importo del diritto di ammissione all'esame di abilitazione
- le quote spettanti alle commissioni Regionale e Provinciali
- ogni altro diritto dovuto dagli iscritti per i servizi comunque resi dalle commissioni ed indicati nel regolamento attuativo
Eventuali residui attivi di bilancio, al netto delle spese per la tenuta e la gestione del Registro, nonché per i gettoni di presenza dovuti ai membri delle commissioni, dovranno essere impiegati per l'aggiornamento professionale degli iscritti.
Eventuali passività dovranno essere ricoperte in sede di approvazione del bilancio annuale con ripartizione tra gli iscritti.

Articolo 15
Procedimenti e sanzioni disciplinari

L'azione disciplinare nei confronti degli iscritti all'elenco di cui all'art. _______ è promossa dal Presidente della Commissione provinciale.
All'interessato deve essere immediatamente comunicato per iscritto l'inizio dell'azione disciplinare. Lo stesso deve essere sentito dal presidente e dalla Commissione provinciale.
II procedimento disciplinare è sospeso nell'ipotesi di contemporanea pendenza di un procedimento penale per fatti anche in parte coincidenti. II procedimento disciplinare non viene sospeso a seguito del provvedimento di revoca dell'amministratore di cui all'art. 1129 del C.C..
Le sanzioni disciplinari sono irrogate dalla Commissione provinciale al cui elenco è iscritto l'amministratore; la loro determinazione non può essere delegata ai singoli membri del consiglio medesimo.
Contro le decisioni della Commissione provinciale in materia disciplinare è sempre ammesso ricorso, anche per ragioni di merito, alla Commissione regionale. II ricorso è proposto, e pena di decadenza, entro trenta giorni dalla data della comunicazione della decisione all'interessato.
Le sanzioni disciplinari sono:
a) l'ammonizione scritta;
b) la censura;
c) la sospensione dall'esercizio professionale da un minimo di due mesi fino ad un massimo di dodici mesi;
d) la radiazione dall'elenco.
L'ammonizione scritta è comminata nell'ipotesi di inosservanza delle norme deontologiche approvate dalla Commissione Regionale La censura è comminata nell'ipotesi di mancanze non lievi, di colpevole inazione, di gravi inesattezze nella contabilità condominiale, di mancato rendiconto e di cumulo di tre ammonizioni.
La sospensione è comminata, oltre che nei casi di sospensione dell'esercizio professionale previsti dal codice penale, nel caso di interdizione dai pubblici uffici per una durata non superiore a tre anni.
La radiazione dall'albo è comminata:
a) nel caso in cui l'iscritto sia stato condannato con sentenza irrevocabile per un delitto contro la pubblica amministrazione, contro l'amministrazione della giustizia, contro l'economia pubblica, contro il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge stabilisce la pena della reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque anni;
b) nel caso in cui l’iscritto sia stato condannato con sentenza irrevocabile all'interdizione dai pubblici uffici, perpetua o di durata superiore a tre anni;
c) per un cumulo di tre provvedimenti di censura
A seguito dell'irrogazione della sanzione della radiazione, la reiscrizione all'albo può essere richiesta dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dal momento in cui la radiazione stessa è divenuta definitiva. Sulla domanda di reiscrizione decide la Commissione Regionale, sentito l'interessato.

Articolo 16
Sospensione cautelare

In pendenza di un procedimento penale o disciplinare nei confronti di un iscritto all'elenco provinciale la commissione provinciale può deliberarne la sospensione cautelare, sentito in ogni caso l'interessato.
Avverso il provvedimento di sospensione cautelare l'interessato può proporre ricorso alla commissione regionale entro il termine di quindici giorni dalla data della comunicazione del suddetto provvedimento. La sospensione cautelare cessa alla conclusione del procedimento disciplinare.

Articolo 17
Regolamento attuativo

La Commissione Regionale predisporrà un regolamento attuativo della presente legge, che l'Assessorato Competente in materia di Edilizia sottoporrà all'approvazione della Giunta Regionale.

Articolo 18
Norme transitorie

L'obbligatorietà dell'iscrizione al Registro di cui all'art. II si applica trascorsi diciotto mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge
Nel tempo massimo di novanta giorni dall'entrata in vigore della presente legge, possono iscriversi d'ufficio i seguenti soggetti:
1. i soggetti iscritti in altri Albi che prevedano nelle loro competenze anche l'espletamento dell'attività di Amministratori di Condomini ed Immobili
2. i soggetti che risultano essere iscritti da almeno due anni prima dell'entrata in vigore della legge ad una associazione Nazionale di categoria di Amministratori di condominio ed immobili, che risponda ai seguenti requisiti:
- avere sedi in almeno tre Province della Regione Calabria
- il proprio Statuto deve prevedere che gli organi direttivi siano eletti dagli iscritti
- il proprio Statuto deve prevedere che gli associati per essere ammessi debbano possedere requisiti minimi analoghi a quelli previsti dalla presente legge al punto per l'iscrizione
L'Assessorato Regionale, su richiesta delle Associazioni di categoria interessate, provvederà ad indicare, con proprio decreto, quali tra queste abbiano i requisiti richiesti dal presente articolo.
La domanda di iscrizione viene ricevuta dall'Assessorato Competente in materia di edilizia , e dovrà contenere, oltre ai dati personali, anche il certificato di iscrizione all'albo o elenco di appartenenza, con la specifica indicazione che tra le attività di competenza c'è anche quella di amministrare beni immobili per conto terzi; oppure il certificato di iscrizione ad una Associazione di categoria come sopra riconosciuta.
Trascorsi i novanta giorni, l'Assessorato provvederà alla pubblicazione sul Bollettino Ufficiale della Regione Calabria dell'elenco degli iscritti, ed alla loro contestuale convocazione per l'elezione dei componenti delle Commissioni entro diciotto mesi dall'entrata in vigore della presente legge, dovrà essere indetta la prima sessione dell'esame di abilitazione.
La presente legge sarà pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione. E' fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e farla osservare come legge della Regione Calabria